김익환 볍무법인 수성 대표 변호사
일반적으로 상가건물의 임대차와 관련하여 권리금 거래가 많이 이루어진다. 얼마 전 유명 연예인이 소유한 건물에서 권리금과 관련한 분쟁이 발생하여 사회적으로 이슈화되기도 하였다. 최근 개정된 상가건물임대차보호법은 권리금 관련 규정을 명시적으로 신설하였다. 이는 거래상 존재하나 법률적 근거가 없던 권리금을 법적으로 규율한 최초의 규정이다.
상가건물임대차보호법의 권리금 규정에도 불구하고, 권리금과 관련한 분쟁은 여전히 현재진행형이다. 이는 법률의 규정이 온전치 못한 측면도 있고, 법의 취지상 임차인 보호목적을 달성하기 위해 임대인의 권리를 과도하게 제한하는 측면이 있기 때문이다.
권리금의 정의
‘권리금’이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
이러한 권리금은 장소적 이익을 토대로 형성된 ‘바닥권리금’, 점포의 무형자산의 대가를 의미하는 ‘영업권리금’, 영업시설이나 비품 등 유형자산의 대가인 ‘시설권리금’ 등이 있다. 국제회계기준상으로 ‘영업권’이라고 하여 ‘영업권리금’과 유사하게 자산으로 인정하고 있다.
최근 상가건물임대차보호법의 개정으로 상가임차인에게 ‘권리금’을 법적으로 보호하도록 하고 있다. 종래 권리금은 법률적 근거가 없어서 실제 거래의 현실에도 불구하고 제도적으로 정리되지 못하였다.
그러나 상가건물임대차보호법의 내용에도 불구하고 여전히 권리금과 관련한 문제가 있다. 이는 권리금이 임대차에 부수하여 수수되고 있으며, 임대차계약의 당사자와 권리금 계약의 당사자가 다르고, 그로 인해 각각의 이해관계가 상충되기 때문이다.
권리금 계약
‘권리금 계약’이란 신규임차인이 되려는 자가 기존의 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 일반적으로 종래 권리금 수수계약을 체결하면서 구체적으로 권리금의 산정기준이 없이, 기존 임차인이 지급한 권리금, 주변 상인들의 말이나 알선하는 중개인의 의견 등을 종합하여 주먹구구식으로 정하였다.
그러나 권리금은 앞서 본 바와 같이 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 세분할 수 있고, 이들에 대한 가치를 특정할 필요가 있다. 국토교통부에서 마련한 권리금 표준계약서는 유형의 재산적 가치와 무형의 재산적 가치로 구분하고 있다. 권리금 계약을 체결하는 당사자들은 구체적인 권리금의 내용을 고려하여 가치를 산정해야 할 것이다.
법률상 권리금 보호규정
상가건물임대차보호법은 2015년 개정으로 권리금을 법적으로 인정하게 되었다. 그 중 가장 핵심적인 내용은 권리금의 회수기회를 보호하는 것이다. 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 권리금을 지급할 신규임차인을 주선할 수 있다.
이때 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 행위를 할 수 없도록 하고 있다. 즉, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 거절할 수 없고, 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인에게 권리금 지급을 하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 할 수 없다. 그리고 임대인이 이와 같은 사항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제10조의4 제3항).
법의 내용은 권리금과 관련하여 임대인에게 그 지급의무를 인정하는 것이 아니다. 다만, 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 행위를 임대인이 방해하지 못하도록 하고, 방해하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 이에 대한 배상책임을 인정하고 있다.
권리금 회수의 인정기간
최근 임차인의 계약갱신요구권 행사기간과 관련하여 권리금 회수기회 보호의무가 인정되는 기간제한이 문제가 되었다. 법률상 임차인은 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있고, 그 기간은 10년(종래 5년에서 2018년 법률개정으로 10년으로 연장됨)이다. 즉, 임차인은 10년간 임대차계약의 갱신을 통해 임차할 수 있다.
따라서 기간이 만료되어 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 임차인에게도 임대인이 권리금 회수기회의 보호의무가 있는지 여부가 문제되었다. 하급심 판결은 엇갈렸으나 최근 대법원은 갱신기간이 만료되었더라도 원칙적으로 권리금 회수기회를 보호해야 한다고 판결하였다. 법률의 문언상 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않음을 근거로 하였다.
상가임대차보호법상 권리금 규정의 문제점
임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인이다. 반면 권리금 계약의 당사자는 임차인과 신규 임차인이다. 권리금 계약은 임대차계약을 전제로 한다. 즉, 권리금 계약의 유효성은 신규 임차인이 임대차계약을 체결할 것을 전제로 하는 것이다. 상가임대차보호법의 내용은 임대인에게 권리금 지급의 의무를 인정한 것은 아니지만, 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 보장할 것을 의무로 한다.
권리금은 임차인들 사이에 수수되는 금원이다. 임대인은 아무런 이해관계가 없다. 법은 권리금 계약의 당사자가 아닌 임대인에게 권리금 보호를 위한 의무를 인정하는 것인데, 그 과정에서 임대인의 재산권 행사를 필연적으로 제한하는 문제가 있다.
가. 계약상대방 선택권의 제한
임차인이 권리금 회수를 위해 신규임차인이 되려는 자를 물색하여 임대인에게 주선하면 임대인은 원칙적으로 거절할 수 없다. 이는 임대인이 자신이 소유한 부동산의 임차인을 선택할 권리가 제한되는 것이다. 현재 임차인에게 10년의 임대차 기간이 보장될 수 있다. 임대인 입장에서는 짧지 않은 10년의 임대차기간을 보장해 준 임차인에게 또다시 권리금 회수기회를 보호해 주기 위해 자신의 건물에 들어올 신규임차인의 선택권을 제한 당하게 된다.
심지어 임대인이 해당 부동산을 더 이상 임대하지 않고 다른 목적으로 사용하고자 할 경우에는 어떤가? 임대인은 10년의 임대차계약이 종료되더라도 자신의 부동산을 직접 사용할 수 없고, 또다시 임대차계약을 체결해서 임대해야 하는가? 기존 임차인이 애초 권리금을 지급하지 않고 임차한 경우에도 인정되는가? 나아가 직접 사용의 목적으로 상가건물을 매수한 자는 기존 임차인에 대한 권리금 보호의무가 있는가? 만약 그렇다면 직접 사용을 목적으로 상가건물을 매수하려는 사람은 처음부터 임차인이 없는 공실을 매수해야 하는가? 이상의 문제들은 상가임대차보호법의 내용에도 불구하고 여전히 실무상으로도 논쟁이 되는 것들이다.
나. 권리금의 내용
앞서 본 바와 같이 권리금은 3가지로 나누어 볼 수 있다. 그중 바닥권리금은 그 내용이 상권 등 건물의 입지적 이익을 의미한다. 그런데 이러한 입지적 이익은 엄밀히 말하면 건물 소유자의 몫이며, 건물을 빌려서 사용한 임차인의 몫이 될 수 없다. 즉, 건물의 위치적·입지적 이익의 가치는 당연히 부동산인 건물의 가치이고, 이는 임대차계약상 임료에 포함되어야 하는 것이다.
상식적으로 입지에 따라 가치가 달라지는 상가부동산의 특성상 부동산의 위치로 인한 입지적 이익이 있다면 이는 당연히 부동산의 소유자인 임대인의 이익으로 귀속되어야 하는 것이다. 즉, 바닥권리금은 건물의 가치로써 건물임대료에 포함되어야 하는 것이며, 이를 임차인들끼리 거래할 수 없는 것이다.
따라서 바닥권리금을 임대인이 임차인에게 보호해 주어야 한다는 것은 바닥권리금의 내용을 고려할 때 오히려 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것이다.
권리금 문제의 해결
법률의 규정에도 불구하고, 여전히 권리금과 관련한 분쟁은 발생한다. 최근 대법원 판례가 계약갱신요구권의 기간과 무관하게 권리금 회수기회의 보호를 인정하였지만, 이는 오히려 구체적인 사례에서 형평을 고려한 것이라고 봄이 타당하다.
아울러 장차 상가건물의 매매시, 임대차와 관련하여 권리금 문제를 반드시 살펴보아야 한다. 자칫 권리금으로 인해 건물매수 후 불측의 손해가 발생할 수 있다.
